Wybudowanie budynku na gruncie uzyskanym w złej wierze

Wybudowałem przed laty dom na nieruchomości otrzymanej w spadku od ojca. Okazało się, że ojciec dysponował gruntem nie będąc jego właścicielem - nabył grunt w drodze umowy ustnej. Zgłosił się do mnie spadkobierca właściciela z żądaniem wydania mu nieruchomości. Prawdą jest, że nie doszło do zasiedzenia działki. Co w takiej sytuacji z domem? Czy nie ma znaczenia, że obiekt został przeze mnie legalnie wybudowany?

Zawarcie umowy kupna nieruchomości w sposób nieformalny, np. w drodze umowy ustnej czy zwykłej pisemnej, nie mogło spowodować przeniesienia własności na ojca Czytelnika. Taki skutek może nastąpić jedynie przy zachowaniu formy szczególnej aktu notarialnego. Jeśli nie doszło do zasiedzenia nieruchomości, Czytelnik ma zasadniczo obowiązek wydania gruntu właścicielowi, po okazaniu przez niego dokumentów potwierdzających posiadanie tytułu prawnego. Tego rodzaju procedura zawsze wiąże się z dokonaniem stosownego rozliczenia, które zależy m.in. od tego, jakie nakłady zostały poczynione na nieruchomość, czy posiadacz uzyskał grunt w dobrej, czy złej wierze itp.

W drodze wyjątku przepisy przewidują możliwość zatrzymania nieruchomości przez osobę, która poczyniła na działce inwestycję. W myśl przepisów, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Stanowi o tym art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). W pierwszej kolejności należy zatem porównać wartości powyższych składników - samego gruntu i budynku (inwestycji). Zdarza się, że sam grunt ma niewielką wartość - np. 50 tys. zł, a budynek o wysokim standardzie będzie wyceniony np. na 1 mln zł. Wówczas można uznać, że ta wartość przekracza w sposób znaczny wartość samej działki.

Następnie konieczne jest wykazanie "dobrej wiary" posiadacza. Zasadniczo bowiem osoba, która nabyła grunt w sposób nieformalny (a więc bez zachowania formy aktu notarialnego), jest uznawana za posiadacza będącego w złej wierze. Jednak, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, rozumienie dobrej wiary we wspomnianym przepisie nie wyklucza przyznania posiadaczowi omawianego uprawnienia w wypadkach, w których budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze. Chodzi tu o posiadacza, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem, jeżeli za jego traktowaniem na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego.

Z opisu sprawy nie wynika, czy Czytelnik może skorzystać z przedstawionego rozwiązania. W tak złożonej sprawie niewątpliwie warto zasięgnąć porady prawnika.