Gdy budowa wymaga dostępu do sąsiedniej działki

Do wybudowania budynku niezbędne jest wykonywanie części prac z terenu sąsiedniej nieruchomości. Właściciel sąsiedniej działki uzależnia zgodę od zapłaty bardzo wysokiego wynagrodzenia, na co z kolei my nie chcemy się zgodzić. Możemy zapłacić, ale mniej. Co w takiej sytuacji można zrobić?

Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, a do wykonania robót budowlanych konieczne jest wejście na jego nieruchomość, pozostaje skorzystanie z trybu administracyjnego. Starosta może wydać decyzję administracyjną o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Trzeba się jednak liczyć z tym, że uzyskanie ostatecznej decyzji administracyjnej może zająć wiele miesięcy, jeśli sąsiad będzie celowo przeciągał postępowanie (np. odbierał korespondencję od starosty w ostatnim możliwym terminie, odwoła się od decyzji).

Przepisem, na podstawie którego starosta może wydać decyzję administracyjną o zgodzie na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, jest art. 47 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.). Zgodnie z nim, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę jej właściciela lub najemcy lokalu. Powinien uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia tych warunków starosta ma kompetencje do wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych.

Na rozstrzygnięcie złożonego wniosku i wydanie decyzji starosta ma teoretycznie 14 dni. W praktyce postępowanie może się przedłużyć. Jak od każdej decyzji administracyjnej, można złożyć od niej odwołanie.

Składając wniosek do starosty Czytelnik powinien wykazać, że próbował porozumieć się z sąsiadem, ale nie uzyskał jego zgody. Okoliczność tę musi ustalić starosta przed wydaniem decyzji. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 listopada 2010 r., sygn. akt II OSK 1819/09, uznał, że zgodnie z art. 47 ust. 2 w związku z art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego wydanie rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości uzależnione jest od braku dobrowolnej zgody jej właściciela.

Jeśli starosta ustali, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne, to w wydanej decyzji administracyjnej określi granice niezbędnej potrzeby wejścia oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. W decyzji powinno znaleźć się nie tylko wskazanie rodzaju zamierzonych robót budowlanych, lecz również sposobu korzystania z nieruchomości sąsiedniej (np. określenie szerokości gruntu, który może być tymczasowo zajęty), oraz wskazanie terminu korzystania z tej nieruchomości, liczonego od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna. Starosta nie określa w decyzji wynagrodzenia za korzystanie z sąsiedniej nieruchomości. Roszczenia sąsiada z nią związane mogą być dochodzone tylko w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym.

Jeśli zatem sąsiad będzie chciał z tego tytułu rekompensatę - będzie musiał wystąpić do sądu, który ustali jej wysokość.