Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

Samowolę budowlaną można spróbować zalegalizować. Trzeba się jednak liczyć z koniecznością skompletowania szeregu dokumentów oraz obowiązkiem zapłacenia wysokiej opłaty legalizacyjnej. Nie dotyczy ona samowoli sprzed 1995 r. Za kilka miesięcy powinny wejść w życie zmiany w Prawie budowlanym, które pozwolą na obniżenie, rozłożenie na raty, a nawet umorzenie opłaty legalizacyjnej.

Kiedy budowa jest samowolą?

Jako samowola budowlana traktowany jest obiekt będący w budowie lub wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Jeśli na zrealizowanie danego obiektu nie było potrzebne pozwolenie na budowę, lecz wystarczało zgłoszenie w starostwie zamiaru rozpoczęcia prac, samowolą będzie obiekt wybudowany bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez starostę.

Stare samowole łatwiej zalegalizować

Przy legalizowaniu samowoli budowlanych ważne jest ustalenie, kiedy samowola miała miejsce. Organ nadzoru budowlanego nie może od razu nakazywać rozbiórki samowoli. Najpierw musi wstępnie sprawdzić, czy w ogóle dopuszczalne jest zalegalizowanie samowoli i według jakich przepisów ma się to odbywać. W tym celu ustala, kiedy samowola powstała. To ważne, bo do nielegalnych budów zakończonych przed 1 stycznia 1995 r. stosuje się stare prawo budowlane z 1974 r. Najważniejszą różnicą między legalizowaniem samowoli w oparciu o prawo budowlane z 1974 r. (czyli samowoli sprzed 1 stycznia 1995 r.) i w oparciu o obecnie obowiązujące przepisy jest kwestia opłaty legalizacyjnej. Legalizowanie samowoli według starych przepisów pozwala uniknąć płacenia wysokiej opłaty legalizacyjnej.

Możliwość legalizacji

Jeśli organ nadzoru budowlanego stwierdzi samowolę budowlaną, nie może od razu nakazać jej rozbiórki. W pierwszej kolejności ma obowiązek ustalić, czy istnieje możliwość jej zalegalizowania.

Wybudowany lub będący jeszcze w budowie obiekt, co do którego nie uzyskano wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, można zalegalizować, jeśli budowa spełnia łącznie następujące warunki:

jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Po ustaleniu, że warunki do zalegalizowania samowoli są spełnione, organ nadzoru wyda postanowienie, w którym nałoży obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów niezbędnych do legalizacji samowoli.

Kompletowanie dokumentów

Po otrzymaniu postanowienia nakładającego obowiązek przedłożenia dokumentacji do legalizacji samowoli, w przypadku zrealizowania jej bez pozwolenia na budowę, należy w wyznaczonym terminie przedstawić:

1) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy,

2) cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w przypadku niektórych obiektów - bardziej szczegółowych dokumentów.

Przedłożenie tych dokumentów jest traktowane jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (jeżeli budowa nie została zakończona).

Podobnie wygląda procedura legalizacji obiektów wybudowanych bądź będących w budowie bez wymaganego zgłoszenia (np. altan). W tym przypadku trzeba przedłożyć takie dokumenty, jakie należałoby przedstawić, gdyby dokonywano zgłoszenia zamiaru realizacji prac.

Niedostarczenie dokumentacji w wyznaczonym terminie powoduje wydanie decyzji o rozbiórce samowoli.

Postanowienie w sprawie opłaty

Kolejnym etapem procedury legalizacji, następującym po sprawdzeniu przedłożonych dokumentów i uznaniu ich za kompletne, jest wydanie postanowienia określającego wysokość opłaty legalizacyjnej. Dotyczy ona samowolnie wybudowanych obiektów budowlanych. W razie niezapłacenia jej w terminie, wydawana jest decyzja o rozbiórce samowoli. Jeżeli opłata zostanie uiszczona, wydawana jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i jeśli budowa jeszcze się nie zakończyła - o pozwoleniu na wznowienie robót. Przy pracach wymagających zgłoszenia wydawane jest postanowienie o zezwoleniu na dokończenie budowy.

Przy samowolnym prowadzeniu prac budowlanych innych niż wznoszenie obiektów, organ może nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.

Obliczanie opłaty legalizacyjnej

Opłata za zalegalizowanie samowoli budowlanej jest dość wysoka, a bez jej uiszczenia nie ma obecnie możliwości zalegalizowania samowoli zrealizowanych po 1 stycznia 1995 r. Wysokość opłaty legalizacyjnej sztywno wynika z obowiązujących przepisów.

Opłata legalizacyjna jest obliczana według wzoru: 50 × 500 zł × współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) × współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w).

Współczynniki (k) oraz (w) dla poszczególnych rodzajów obiektów podane są w tabeli stanowiącej załącznik do Prawa budowlanego.

Opłata legalizacyjna za budynek mieszkalny jednorodzinny wynosi 50.000 zł, za dom letniskowy lub garaż do dwóch stanowisk - 25.000 zł. W przypadku obiektów handlowych czy usługowych opłata zależy od kubatury obiektu - im obiekt większy, tym opłata wyższa. Opłaty legalizacyjne dla tych obiektów, na których wybudowanie nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, lecz wystarcza zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia prac, są zdecydowanie niższe. W zależności od rodzaju obiektu wynoszą 2.500 zł lub 5.000 zł.

Warunkiem legalizacji samowoli jest zapłata opłaty legalizacyjnej.

Obowiązek uiszczenia opłaty

Uiszczenie opłaty legalizacyjnej jest obligatoryjnym elementem procesu legalizacji samowoli budowlanej, ale nie oznacza to, że samowolny inwestor musi opłatę uiścić - stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 16 października 2013 r. (sygn. akt II SA/Gd 21/13). Jeśli inwestor opłaty nie ureguluje, to organ nie ma środków, aby go do tego przymusić. Konsekwencją nieuiszczenia opłaty będzie likwidacja samowoli przez nakazanie rozbiórki.

Przepisy art. 48 i 49 Prawa budowlanego nie dają obecnie organowi nadzoru budowlanego możliwości odstąpienia od nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, który został wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę, jeśli wszczęte postępowanie legalizacyjne nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, tj. inwestor nie spełni określonych wymogów wskazanych w tej ustawie. Wybudowanie obiektu budowlanego w warunkach samowoli budowlanej skutkuje wszczęciem postępowania legalizacyjnego. Inwestor samowolnie realizujący inwestycję winien liczyć się ze wszelkimi konsekwencjami prawnymi wynikającymi ze wskazanej procedury, w tym w szczególności z obowiązkiem uiszczenia opłaty legalizacyjnej, jak również z obowiązkiem rozebrania obiektu budowlanego wybudowanego niezgodnie z prawem.

Kto ma rozebrać samowolę?

Niektórych samowoli nie udaje się zalegalizować. Jest to spowodowane albo tym, że nie są spełnione warunki do legalizacji (np. samowola jest niezgodna z planem miejscowym), albo nie została zapłacona opłata legalizacyjna.

Konsekwencją braku legalizacji samowoli jest wydanie decyzji o jej rozbiórce. Przepis art. 52 Prawa budowlanego, jako podmioty zobowiązane do dokonania rozbiórki samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego, wymienia alternatywnie inwestora, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że w pierwszej kolejności nakaz rozbiórki powinien być skierowany do inwestora, który jest sprawcą samowoli budowlanej. W pewnych sytuacjach zobowiązanym do likwidacji samowoli budowlanej będzie inwestor niebędący jednocześnie właścicielem nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 lipca 2009 r., sygn. akt II OSK 1234/08, uznał, że nakazanie rozbiórki inwestorowi niebędącemu właścicielem nieruchomości jest dopuszczalne m.in. wtedy, gdy inwestor wybudował samowolnie obiekt budowlany bez zgody właściciela nieruchomości. W takim bowiem przypadku nałożenie nakazu rozbiórki na właściciela nieruchomości byłoby dla niego nieuzasadnionym obciążeniem, narażałoby na koszty i dolegliwą procedurę. Stanowiłoby również nieuzasadnione zwolnienie inwestora, który działał w warunkach samowoli budowlanej i w związku z tym powinien ponieść wszystkie niedogodności związane z wykonaniem rozbiórki.

Może się jednak zdarzyć i tak, że do rozebrania samowoli budowlanej zostanie zobowiązana osoba, która nie była sprawcą samowoli, ale jest właścicielem nieruchomości. Z takim scenariuszem muszą się liczyć np. spadkobiercy. To, że sprawcą samowoli był spadkodawca, nie ma znaczenia dla obowiązków spadkobiercy (właściciela) wynikających ze stwierdzonej samowoli (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 6 maja 2014 r., sygn. akt II SA/Ol 204/14).

Będą zmiany w zasadach legalizacji

Za kilka miesięcy wejdą w życie duże zmiany w Prawie budowlanym, w tym w zakresie legalizacji samowoli. Uchwalona przez Sejm ustawa czeka na rozpatrzenie przez Senat. Najważniejszą zmianą będzie możliwość złożenia wniosku o odroczenie terminu płatności opłaty legalizacyjnej, jej rozłożenie na raty, a nawet umorzenie. Obecnie nie jest to możliwe.

Likwidacja samowoli budowlanej może polegać na orzeczeniu nakazu rozbiórki bądź na jej legalizacji. Ustawodawca w przepisie art. 48 ustawy Prawo budowlane zobowiązał organ nadzoru do badania, czy budowa realizowana bez wymaganego pozwolenia jest zgodna z przepisami, w szczególności ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i czy umożliwia doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem. Nakaz rozbiórki obiektu może być orzeczony dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości jego legalizacji, z tym że legalizacja samowoli nie jest obowiązkiem, lecz uprawnieniem strony.

Wyrok WSA w Opolu z dnia 26 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Op 206/13

Rozpoczęcie robót budowlanych (budowy) przed uzyskaniem waloru ostateczności decyzji o pozwoleniu na budowę, jest traktowane jako samowola budowlana i w takich przypadkach mają zastosowanie przepisy art. 48 Prawa budowlanego.

Wyrok NSA z dnia 9 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 741/12

W sytuacji, gdy inwestycja zrealizowana na podstawie zaakceptowanego milcząco zgłoszenia rażąco odbiega od cech zawartych w zgłoszeniu i odpowiada charakterystyce obiektu, którego wzniesienie wymaga pozwolenia na budowę, przywrócenie porządku prawnego wymaga zastosowania procedury właściwej dla legalizowania obiektów budowlanych wzniesionych z naruszeniem obowiązku uzyskania decyzji pozwalającej na budowę.

Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Bk 824/12

W przypadku, gdy wniosek o wszczęcie postępowania w przedmiocie legalizacji obiektu budowlanego dotyczy obiektu (części obiektu), co do którego już wcześniej rozstrzygnięto w postępowaniu administracyjnym w ten sposób, iż orzeczono o nakazie rozbiórki obiektu, postępowanie z tego nowego wniosku powinno zostać załatwione postanowieniem właściwego organu nadzoru budowlanego w postaci odmowy wszczęcia postępowania.

Wyrok WSA w Kielcach z dnia 4 października 2012 r., sygn. akt II SA/Ke 557/12

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.)