Prawo budowlane po zmianach

W dniu 28 czerwca br. weszły w życie zmiany w przepisach Prawa budowlanego. Celem nowelizacji jest uproszczenie i odformalizowanie procedur w przypadku wielu inwestycji realizowanych głównie przez podmioty indywidualne. Obecnie nie trzeba już uzyskiwać pozwolenia na budowę wolno stojącego domu jednorodzinnego.

Wolno stojące domy jednorodzinne

Nowe przepisy umożliwiają legalne wybudowanie domu jednorodzinnego na dwa sposoby - z pozwoleniem na budowę oraz bez konieczności ubiegania się o takie pozwolenie. Jednym z podstawowych obowiązków projektanta - poza opracowaniem projektu spełniającego wymogi prawa - jest określenie obszaru oddziaływania obiektu. Ten ostatni wymóg jest o tyle ważny, iż pozwala uzyskać prawo do budowy domu bez wspomnianego pozwolenia (pod pewnymi warunkami).

Zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (wykreślono wymóg jej ostateczności). Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Jeden z nowych wyjątków dotyczy wspomnianych budynków jednorodzinnych. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego). Inwestor w takiej sytuacji musi dokonać stosownego zgłoszenia i przedłożyć komplet dokumentacji - m.in. projekt budowlany w czterech egzemplarzach, a także oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po zmianach projekt budowlany nie musi zawierać m.in. oświadczeń właściwych podmiotów o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, elektroenergetycznych. Podobnie nie jest już zasadniczo konieczne oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych.

Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy gdy chodzi m.in. o wolno stojący dom jednorodzinny można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji (do tej pory było to 21 dni).

Co bez pozwolenia na budowę?

Po wejściu w życie nowych przepisów pozwolenia na budowę nie wymagają w szczególności budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m² (przed zmianą było to 25 m²), przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Ponadto pozwolenia nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m² (z tym samym limitem zabudowy na każde 500 m² powierzchni działki). Bez pozwolenia można wybudować również wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1.000 m² powierzchni działki.

Pozwolenie nie jest też wymagane do wykonania robót polegających na remoncie obiektów budowlanych, przebudowie obiektów, które są zwolnione z obowiązku uzyskiwania na nie pozwolenia, przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków czy też remoncie lub przebudowie urządzeń budowlanych. Bez pozwolenia można docieplać budynek o wysokości do 25 m (przed zmianą było to 12 m).

W większości sytuacji brak konieczności uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę nie będzie całkowicie zwalniał inwestora z formalności. Najczęściej będzie musiał zgłosić tzw. zamiar budowy do starostwa. Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Odmiennie niż do tej pory jest ustalany upływ terminu. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora (do tej pory - dzień doręczenia decyzji adresatowi).

Inwestor ma obecnie wybór. Zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, które nie są objęte wymogiem uzyskiwania pozwolenia (ale, które należy zgłosić do starostwa), może mimo wszystko wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na tego rodzaju prace.

Po zmianach nie tylko decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona w całości na inny podmiot (np. nabywcę nieruchomości). Na tych samych zasadach - w drodze decyzji - można to zrobić w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia zamiaru budowy, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu.

Znowelizowane Prawo budowlane rezygnuje z 7-dniowego terminu, który musi upłynąć po dokonaniu zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę.

Droga samowola

Budowa bez pozwolenia na budowę czy zgłoszenia bądź wbrew zgłoszonemu sprzeciwowi - gdy są wymagane - stanowi samowolę budowlaną. Po spełnieniu określonych warunków można samowolę zalegalizować, przy czym wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju budowy. W przypadku budowy bez zgłoszenia (wbrew sprzeciwowi) opłata może wynieść np. 2,5 tys. zł czy 5 tys. zł (tzw. mała samowola). Jednak gdy sprawa dotyczy budowy bez zgłoszenia (czy wbrew sprzeciwowi) wolno stojącego domu jednorodzinnego, opłatę ustala się jak dla samowoli dotyczącej obiektów, na których wzniesienie było wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę (będzie to tzw. duża samowola) - przy domu jednorodzinnym opłata legalizacyjna wyniesie 50 tys. zł.

W odniesieniu do budynków wzniesionych niezgodnie z prawem wprowadzono możliwość wystąpienia z wnioskiem o umorzenie lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej za dokonanie samowoli budowlanej (organem właściwym będzie tu wojewoda).

Dla kogo nowe przepisy?

Do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie omawianej ustawy stosuje się przepisy poprzednio obowiązujące. Jednakże do spraw o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, oraz przebudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków, na wniosek inwestora, złożony najpóźniej w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie nowelizacji, stosuje się nowe przepisy. Tym samym inwestorzy, których sprawa ze wspomnianej kategorii w dniu 28 czerwca br. toczy się jeszcze w starostwie, mogą złożyć wniosek, by skorzystać z nowych rozwiązań.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 20.02.2015 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 443)