Będą zmiany dla pośredników w obrocie nieruchomościami

Od 2014 r. na mocy tzw. ustawy deregulacyjnej wykonywanie zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami możliwe jest praktycznie bez żadnych szczególnych wymagań. Przede wszystkim nie ma już konieczności uzyskiwania w tym zakresie stosownej licencji na wykonywanie tego zawodu. Stowarzyszenia reprezentujące pośredników nieruchomości od początku zwracały uwagę, że całkowite zniesienie wymogów dotyczących wykształcenia czy doświadczenia zawodowego spowoduje, że klienci pośredników nie będą mieć gwarancji jakości świadczonych przez nich usług.

Kto może zostać pośrednikiem?

Obecnie ustawa o gospodarce nieruchomościami stawia jedno wymaganie dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami. Jest to konieczność obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Nowe definicje

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało propozycję nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zaproponowano wprowadzenie definicji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz pośrednika w obrocie nieruchomościami, których od 2013 r. w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie ma, co powoduje niejasności w odniesieniu do tego, jakie czynności mogą wykonywać pośrednicy. W związku z wątpliwościami zgłaszanymi zarówno przez pośredników, jak i przez ich klientów postanowiono skatalogować wykonywane przez pośredników czynności. Zgodnie z projektowanymi przepisami pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Chodzi więc o to, by pośrednikiem w obrocie nieruchomościami była osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny. Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej. Zaproponowano, by uszczegółowić, że czynności z zakresu pośrednictwa wykonują przedsiębiorcy. Natomiast faktyczne czynności z zakresu pośrednictwa będą mogły wykonywać osoby fizyczne np. pracownicy takiego przedsiębiorcy. Projektodawcom chodzi o to, by ograniczyć możliwość zajmowania się pośrednictwem przez przypadkowe osoby. Zgodnie z nową definicją pośrednictwo w obrocie nieruchomościami ma polegać na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,

2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części,

4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Co istotne, przepisy wprowadzają sankcję finansową (w wysokości 50.000 zł) za wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez wymaganej przepisami formy. Zaproponowano też ustawową możliwość zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w formie nie tylko pisemnej, ale również w formie elektronicznej.

Umowa ubezpieczenia dołączana do umowy

Postanowiono również wprowadzić przepisy zobowiązujące pośrednika w obrocie nieruchomościami do dołączania do umowy pośrednictwa kopii dokumentu ubezpieczenia, aby strona umowy posiadała informację niezbędną w przypadku ubiegania się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Kopia dokumentu ubezpieczenia ma stanowić załącznik do umowy, a pośrednik będzie miał obowiązek niezwłocznie informować klienta o wszelkich zmianach umowy ubezpieczenia lub o zawarciu nowej umowy, przekazując jej kopię. Jeżeli pośrednik nie przedstawi stronie umowy ubezpieczenia i nie zrobi tego pomimo wezwania przez klienta (ma na to 7 dni), klient będzie mógł wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

Dostęp pośredników do rejestrów

Planuje się też powrót do przepisów obwiązujących od 2004 r. do 2013 r., które regulowały dostęp pośredników do rejestrów obejmujących nieruchomości i prawa do nieruchomości. Na mocy projektowanego art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednik w obrocie nieruchomościami, wykonujący czynności w związku z zawartą umową pośrednictwa, ma prawo wglądu oraz pobierania niezbędnych odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych m.in. w:

księgach wieczystych,
katastrze nieruchomości,
ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych,
planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
rejestrach cen i wartości nieruchomości prowadzonych przez starostę,
ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,
świadectwie charakterystyki energetycznej.

Jak czytamy w uzasadnieniu do omawianych zmian: "Prawidłowe i rzetelne wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga dostępu do rejestrów lub dokumentów. Pośrednik powinien przedstawić klientowi pełną informację na temat oferowanej nieruchomości i nie może w tym zakresie usprawiedliwiać się brakiem dostępu do danych z różnych rejestrów (...). Zestawienie ww. rejestrów jest zasadne ze względu na wskazanie, jakie niezbędne rejestry i dokumenty powinien zweryfikować pośrednik w obrocie nieruchomościami w trakcie wykonywania czynności pośrednictwa".

Obecnie nowelizacja została skierowana przez Stały Komitet Rady Ministrów do Komisji Prawniczej. Planowo zmiany mają wejść w życie z dniem 1 września br.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.)