Gazeta Podatkowa nr 79 (1433) z dnia 2.10.2017
Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej a sprzedaż nieruchomości
Podpisałem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Umowa sporządzona była w formie aktu notarialnego. Dodatkowo moje roszczenie wynikające z tej umowy zostało wpisane do księgi wieczystej. Chciałem mieć pewność, że ta konkretna nieruchomość będzie mi sprzedana. W międzyczasie okazało się, że druga strona podarowała nieruchomość komuś z rodziny. Czy darowizna była ważna? Jeżeli tak, to po co był dokonywany wpis roszczenia do księgi wieczystej?
Sprawę należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach - dopuszczalności rozporządzenia w takiej sytuacji rzeczą oraz konsekwencji prawnych wynikających z faktu zaciągnięcia w umowie przedwstępnej określonego zobowiązania i ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej. Wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości nie powoduje, że ewentualna darowizna czy sprzedaż dokonana z pominięciem uprawnionego (w tym przypadku Czytelnika) będzie nieważna. Jest wręcz przeciwnie, wpisy w dziale III czy IV księgi wieczystej, w postaci omawianych roszczeń, w formie ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości czy hipoteki, nie wyłączają właścicielowi prawa rozporządzania daną nieruchomością.
Odnośnie prawa właściciela do zbycia rzeczy przewiduje się, że nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Nie wyłącza to dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem. Wskazuje tak art. 57 Kodeksu cywilnego. Innymi słowy, określone zbycie może nastąpić (i będzie prawnie skuteczne), ale jednocześnie może istnieć zobowiązanie, które uprawnionemu da określone środki do prawnego dochodzenia swoich praw. Naruszenie takiego zobowiązania będzie wiązało się jedynie z odpowiedzialnością odszkodowawczą lub karą umowną, jeśli została przewidziana.
Fakt ujawnienia omawianego roszczenia w księdze wieczystej nie stanowi zatem przeszkody do przeniesienia jej własności na inną osobę, która jednak nabywa ją z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Określa tak art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2017 r. poz. 1007).
Oznacza to, że osoba uprawniona (Czytelnik) będzie mogła realizować swoje roszczenie wobec nabywcy - nowego właściciela, (w tym przypadku obdarowanego).
www.PrawnikRodzinny.pl - Nieruchomości i księgi wieczyste:
| Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl | ||
| www.PoradyPodatkowe.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
z obszernym komentarzem »
Firma »
Aplikacja mobilna dla Księgowych »
Księgowego,Kadrowego,VAT »
Serwisy internetowe »
Pobierz darmową aplikację »
Posłuchaj »
Terminarz
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
FORUM
Forum aktywnych księgowych
| ||||||||||||
|
||||||||||||