Częściowe zwolnienie z hipoteki

Jestem właścicielem nieruchomości, na zakup której zaciągnąłem kredyt zabezpieczony hipoteką. Wartość nieruchomości znacznie przewyższa kwotę kredytu. Czy w tej sytuacji w przypadku sprzedaży jej części, mogę żądać od banku zwolnienia hipoteki w tej części?

Ewentualne zwolnienie przez bank części nieruchomości spod hipoteki zależy m.in. od wielkości sprzedawanej części nieruchomości oraz stopnia zabezpieczenia wierzyciela z pozostałej części nieruchomości.

Możliwość zwolnienia części nieruchomości od obciążenia hipotecznego przewiduje art. 90 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). Zgodnie z jego treścią w razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.

Stosowanie art. 90 ustawy o księgach wieczystych budzi jednak wątpliwości w praktyce. O ile bowiem w przypadku uzyskania zgody wierzyciela na zwolnienie części nieruchomości z obciążenia hipotecznego sytuacja jest klarowna, o tyle brak zgody wierzyciela budzi kontrowersje. Zgoda wierzyciela hipotecznego odbywa się poprzez złożenie przez niego oświadczenia o zrzeczeniu się hipoteki na sprzedawanej części nieruchomości. Natomiast w sytuacji braku zgody wierzyciela zastosowanie znajdzie art. 76 ustawy, zgodnie z którym w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. W piśmiennictwie istnieje spór co do tego, czy w przypadku braku zgody wierzyciela na zwolnienie spod hipoteki części nieruchomości dłużnikowi hipotecznemu lub nabywcy nieruchomości przysługuje możliwość wystąpienia do sądu z pozwem o nakazanie wierzycielowi złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się hipoteki. Niestety, ani treść art. 90 ustawy, ani orzecznictwo sądowe nie precyzują, czy pozew taki jest dopuszczalny.

W pierwszej kolejności Czytelnik powinien jednak w formie pisemnej zwrócić się do banku z wnioskiem o zwolnienie od obciążenia hipotecznego części nieruchomości. We wniosku należy dokładnie wskazać, o jaką część nieruchomości chodzi oraz uzasadnić, iż jest ona stosunkowo nieznaczna w stosunku do części będącej przedmiotem zabezpieczenia. Ważne także, aby wskazać, iż wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia bankowi dostateczne zabezpieczenie kredytu.

Bank może jednak skorzystać z uprawnienia określonego w art. 90 ustawy i zażądać, aby kwota uzyskana ze sprzedaży zwolnionej od zajęcia części nieruchomości została przeznaczona na spłatę kredytu. W takiej jednak sytuacji Czytelnik nie powinien uiszczać dodatkowych opłat z tytułu spłaty kredytu przed terminem.

Natomiast w przypadku odmowy zwolnienia ze strony banku, warto negocjować, bowiem ewentualne powództwo do sądu powszechnego może być ryzykowne.