Jak nabyć wierzytelność hipoteczną?

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką wpisaną do księgi wieczystej w zasadzie może być przedmiotem obrotu. Dla nabywcy taka transakcja w porównaniu do zakupu wierzytelności niekorzystającej z takiego zabezpieczenia jest z pewnością bezpieczniejsza, chroni go przed przedawnieniem należności głównej, jednak wymaga nieco więcej formalności.

Do zmiany wierzyciela hipotecznego nie wystarczy sama umowa na piśmie. Musi też nastąpić wpis do księgi wieczystej poprzedzony sporządzeniem wniosku na specjalnym formularzu, wniesieniem opłaty sądowej oraz dołączeniem umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Zmiana wierzyciela hipotecznego

Wśród umów zobowiązujących do przeniesienia wierzytelności wymienić można przede wszystkim sprzedaż, darowiznę lub zamianę. Każda z nich może także dotyczyć wierzytelności hipotecznej.

W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej, jednakże do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Co przy tym istotne, hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Nie można zatem nabyć samej hipoteki od osoby trzeciej bez wierzytelności, której spłatę hipoteka zabezpiecza.

Wniosek o zmianę wierzyciela hipotecznego wnosi się do sądu rejonowego - wydział ksiąg wieczystych prowadzącego daną księgę wieczystą na formularzu "KW-WPIS".

Strony mogą jednak postanowić, że przelew wierzytelności hipotecznej nie powoduje przejścia hipoteki na nabywcę, dotyczy to w zasadzie nielicznych sytuacji, np. gdy z określonego we wpisie stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona hipoteką wierzytelność, może powstać nowa wierzytelność.

Sama cesja wierzytelności może nastąpić w dowolnej formie. Wprawdzie art. 511 K.c. wymaga tutaj zachowania formy pisemnej w przypadku, gdy również wierzytelność stwierdzona jest pismem, to jednak jej niedochowanie nie skutkuje nieważnością cesji. Co najwyżej pojawią się wówczas ograniczenia dowodowe. Jeżeli jednak przedmiotem umowy jest wierzytelność hipoteczna, a strony chciałyby również dokonać zaktualizowania wpisu hipoteki do księgi wieczystej poprzez zmianę wierzyciela hipotecznego, to umowę należy podpisać w obecności notariusza celem poświadczenia przez niego podpisów na dokumencie. Dopiero taki dokument stanowić będzie podstawę do zmiany wpisu hipoteki ujawnionej w dziale IV księgi wieczystej.

200 zł - tyle wynosi opłata sądowa od wniosku o wpis nowego wierzyciela hipotecznego w miejsce dotychczasowego.

Ograniczenia

Interesując się nabyciem wierzytelności hipotecznej należy przede wszystkim sprawdzić, czy może być ona w ogóle przedmiotem transakcji. Nie wszystkie bowiem wierzytelności nadają się do przelewu. Na przeszkodzie stanąć może konkretny przepis prawny, stosowne zastrzeżenie w umowie z dłużnikiem albo właściwość zobowiązania. Ograniczenia te dotyczą w równym stopniu wierzytelności hipotecznych. Jeżeli dla przykładu dłużnik alimentacyjny zgodził się zabezpieczyć swojego wierzyciela (np. byłą małżonkę) poprzez ustanowienie na swojej nieruchomości hipoteki celem uzyskania odroczenia terminu płatności alimentów, to fakt wpisu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o alimenty nie otwiera wcale drogi do jej przelewu na rzecz innej osoby.

W przypadku gdy wierzytelność jest stwierdzona pismem (np. pisemną umową pożyczki), zastrzeżenie dotyczące zgody dłużnika jest skuteczne względem nabywcy, gdy pismo zawiera wzmiankę o tym zastrzeżeniu, chyba że nabywca w chwili przelewu wiedział, że taka zgoda jest potrzebna.

Poza wyżej wymienionymi wyjątkami wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść swoją wierzytelność na osobę trzecią (art. 509 § 1 K.c.). Wraz z nią przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Dotyczy to również zabezpieczeń wierzytelności, jak np. poręczenie, zastaw.

Przedmiotem obrotu mogą być również przedawnione wierzytelności. Roszczenia przedawnione istnieją nadal (nie wygasają) i jeżeli dłużnik nie zgłosi zarzutu przedawnienia, mogą być dochodzone w postępowaniu sądowym i egzekucyjnym. Niemniej jednak fakt ten będzie miał duży wpływ na cenę takiej wierzytelności.

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

Przykład umowy sprzedaży wierzytelności hipotecznej

Umowa sprzedaży wierzytelności hipotecznej

Zawarta w dniu 20 marca 2014 r., w Lublinie pomiędzy:

Robertem Wójtowiczem zamieszkałym w Lublinie przy ul. Błękitnej 1/8, prowadzącym działalność gospodarczą: PHU Drewbud Robert Wójtowicz, REGON 987123456, zwanym dalej Cedentem

Pawłem Lutyckim zamieszkałym w Zamościu przy ul. Wjazdowej 49e, prowadzącym działalność gospodarczą: Windyko Paweł Lutycki, Regon 111222654, zwanym dalej Cesjonariuszem.

§ 1

Cedent oświadcza, że przysługuje mu wymagalna wierzytelność w stosunku do dłużnika Ergos Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (Dłużnika), nr KRS 0000033288, o zapłatę za wykonany na podstawie umowy z dnia 13 września 2012 r. remont budynku w wysokości 50.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 1 czerwca 2013 r.
Wierzytelność, o której mowa w powyższym ustępie, jest zabezpieczona hipoteką umowną na kwotę 60.000 zł wpisaną do księgi wieczystej nr WA1W/000012345/9.

§ 2

Cedent przenosi na Cesjonariuszowi wierzytelność, o której mowa w § 1 ust. 1, wraz z ustanowioną na jej zabezpieczenie hipoteką za cenę 35.000 zł.
Zapłata ceny nastąpi na rachunek Cedenta nr 01 1234 1234 0000 0000 1111 2222 w ciągu 7 dni od daty zawarcia niniejszej umowy.
Cesjonariusz jest uprawniony do złożenia wniosku o zmianę wierzyciela hipotecznego do sądu prowadzącego księgę wieczystą nr WA1W/000012345/9.

§ 3

Cedent oświadcza, że przysługująca mu wierzytelność, o której mowa w § 1 ust. 1, jest wymagalna i bezsporna, nie jest przedawniona, nie była przedmiotem innego przelewu ani nie jest w żaden sposób obciążona.
Cedent zapewnia Cesjonariusza, że nie istnieją żadne przeszkody do przeniesienia wierzytelności, w szczególności oświadcza, iż nie zastrzegał z dłużnikiem zakazu zbycia wierzytelności ani też skuteczność takiej umowy nie zależy od zgody dłużnika.

§ 4

Koszty związane z niniejszą umową, w tym opłatą sądową od wniosku do sądu o zmianę wierzyciela hipotecznego, ponosi Cesjonariusz.
Umowę sporządzono w trzech egzemplarzach w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, po jednym dla każdej ze stron i jeden dla sądu prowadzącego księgę wieczystą.

Cedent:
Robert Wójtowicz

Cesjonariusz:
Paweł Lutycki

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.)