Zabezpieczenie zapłaty ustanowieniem hipoteki na nieruchomości

Jednym z najbardziej pewnych sposobów zabezpieczenia zapłaty jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości. I choć z reguły wymaga to wizyty u notariusza i wpisu w księdze wieczystej, to zalety tego sposobu zabezpieczenia są tak duże, że warto z niej korzystać. Nieruchomości nie da się ukryć przed komornikiem, a wpis hipoteki w księdze wieczystej zabezpiecza na wypadek, gdyby obciążona nieruchomość została sprzedana.

Ustanowienie hipoteki

Ustanowienie hipoteki z reguły wymaga wizyty u notariusza - bo oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składane przez właściciela nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Ma to swoje zalety - notariusz musi zadbać o to, aby sporządzany przez niego akt notarialny miał prawidłową treść, zadba też o złożenie wniosku do księgi wieczystej. Do notariusza nie trzeba się fatygować wtedy, gdy hipoteka jest ustanawiana na rzecz banku. W takim przypadku wystarczy umowa z bankiem i zawarte w niej w formie pisemnej oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.

Sama umowa między wierzycielem a właścicielem nieruchomości nie wystarcza - potrzebny jest jeszcze wpis hipoteki w księdze wieczystej. Dopiero z momentem wpisu w księdze wieczystej powstaje hipoteka. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili (dnia, godziny i minuty) złożenia wniosku o dokonanie wpisu. To istotne w przypadku, gdyby właściciel próbował ustanowić kilka hipotek na tej samej nieruchomości. Trzeba wtedy rozstrzygnąć, która z nich ma pierwszeństwo. W razie egzekucji komorniczej z nieruchomości wierzyciel, którego hipotekę ustanowiono wcześniej, dostanie pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności - przed innymi wierzycielami hipotecznymi.

Pierwszeństwo przed innymi wierzycielami

Pierwszeństwo w podziale pieniędzy w razie sprzedaży nieruchomości przez komornika jest podstawową zaletą hipoteki. Właściciel nieruchomości może mieć więcej długów, a jego majątek nie wystarczać na spłatę wszystkich. W takim przypadku zabezpieczenie w postaci hipoteki mającej pierwszeństwo przed innymi wierzycielami pozwala na odzyskanie pieniędzy. Pierwszeństwo przed wierzytelnościami hipotecznymi mają tylko koszty egzekucyjne, należności alimentacyjne, należności za pracę za okres trzech miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci (art. 1025 K.p.c.).

Sprzedaż nieruchomości przez właściciela

W razie sprzedaży nieruchomości hipoteka "podąża za nieruchomością" - obciąża ona nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Dlatego przed kupnem nieruchomości dokładnie sprawdza się jej księgę wieczystą, czy nie są w niej ujawnione obciążenia nieruchomości (w tym hipoteki). Kupując nieruchomość obciążoną hipoteką trzeba się liczyć z tym, że osoba, na rzecz której hipotekę ustanowiono, zażąda spłaty zabezpieczonej nią wierzytelności. Jeśli nie dostanie pieniędzy dobrowolnie, będzie mogła doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości przez komornika.

Kilka hipotek w tej samej księdze

Realne zabezpieczenie daje hipoteka wpisana w księdze wieczystej na pierwszej pozycji. Wynika to przede wszystkim z tego, że ma ona pierwszeństwo przed pozostałymi. Jeśli właściciel nieruchomości proponuje zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej na dalszej pozycji twierdząc, że np. kredyt zabezpieczony hipoteką z pozycji pierwszej jest już prawie spłacony, należy zachować ostrożność. W razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Oznacza to, że jeśli np. kredyt zabezpieczony hipoteką wpisaną na pierwszym miejscu zostanie spłacony, to właściciel nieruchomości może ustanowić na tym miejscu nową hipotekę. Może więc wziąć kolejny kredyt i zabezpieczyć go znowu hipoteką wpisaną na pierwszym miejscu - korzystając z tego, że "zwolniło się" miejsce hipoteczne z pierwszej pozycji. W takiej sytuacji wierzyciele, którzy mieli wpisane hipoteki na dalszych pozycjach nie są automatycznie "przesuwani" na wyższe pozycje.

Ile to kosztuje?

Na koszty związane z ustanowieniem hipoteki składa się kilka elementów. Jeśli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki ma formę aktu notarialnego, należy uiścić taksę notarialną zależną od wartości hipoteki. Do tego dochodzą opłata od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej - 200 zł. Trzeba również zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Stawka podatku  od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Przy hipotece zabezpieczającej wierzytelności o wysokości nieustalonej wynosi ona 19 zł. Obowiązek podatkowy ciąży na składającym oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki. Deklarację PCC-3 należy złożyć w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od daty złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. W tym samym terminie należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Hipoteka obciąża nieruchomość nawet w razie jej sprzedaży.

Przymusowe ustanowienie hipoteki

Hipoteka może zostać również ustanowiona bez zgody właściciela nieruchomości - jest to tzw. hipoteka przymusowa. W celu jej wpisania do księgi wieczystej trzeba dysponować oryginałem tytułu wykonawczego (np. wyroku z klauzulą wykonalności, nakazu zapłaty z klauzulą wykonalności) wydanego przeciw właścicielowi nieruchomości. Hipotekę przymusową można też ustanowić m.in. na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora, zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.)

Ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.)