Gazeta Podatkowa nr 32 (1489) z dnia 19.04.2018
Najem wpisany do księgi wieczystej
Rozważam nabycie nieruchomości mieszkalnej na licytacji komorniczej, z uwagi na jej atrakcyjną cenę. Dowiedziałem się jednak, że w treści księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości jest zapis, że nieruchomość będzie przedmiotem najmu przez łącznie 10 lat. Czy taki wpis ma jakieś znaczenie? Co stanie się z najemcą, gdy zdecyduję się kupić tę nieruchomość?
Nabywanie nieruchomości na licytacjach komorniczych może być atrakcyjne ze względów finansowych. Suma wywołania nieruchomości wynosi odpowiednio 3/4 sumy oszacowania nieruchomości na pierwszej licytacji i 2/3 na drugiej. Jednak w przeciwieństwie do tradycyjnego nabycia na wolnym rynku, sprzedaż licytacyjna wiąże się z pewną dozą niepewności. Licytant często nie ma bowiem możliwości dokładnego zapoznania się ze stanem nieruchomości. Powszechną sytuacją jest też nabywanie nieruchomości mieszkalnych wraz z lokatorami.
Zgłoszenie umowy najmu nieruchomości do ksiąg wieczystych stanowi skuteczny sposób zabezpieczenia stosunku najmu. Działanie takie zabezpiecza bowiem najemcę przed skutkami zbycia nieruchomości w trakcie trwania najmu. Fakt, że nieruchomość jest przedmiotem najmu nie wyłącza możliwości jej zbycia przez dotychczasowego właściciela.
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Tak wynika z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).
Sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana, gdy Czytelnik nabywa nieruchomość z uwidocznionym w jej księdze wieczystej prawem najmu zawartym na czas oznaczony. W takim bowiem przypadku, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana, wynikające z przywołanego przepisu uprawnienie do wypowiedzenia najmu, co do zasady, nie przysługuje nabywcy. Czytelnik w razie wylicytowania nieruchomości i uzyskania przysądzenia po spełnieniu warunków licytacyjnych stanie się właścicielem nieruchomości i wstąpi w trwający stosunek najmu.
Nabycie licytacyjne nieruchomości ma wyjątkowy charakter, z założenia nabywca licytacyjny powinien bowiem nabywać rzecz wolną od obciążeń. Jednak w przypadku uwidocznionego w księdze wieczystej prawa najmu zastosowanie znajduje art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 155 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu.
Jeżeli Czytelnik będzie nabywcą licytacyjnym, może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.
www.PrawnikRodzinny.pl - Nieruchomości i księgi wieczyste:
| Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl | ||
| www.PoradyPodatkowe.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
z obszernym komentarzem »
Firma »
Aplikacja mobilna dla Księgowych »
Księgowego,Kadrowego,VAT »
Serwisy internetowe »
Pobierz darmową aplikację »
Posłuchaj »
Terminarz
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
FORUM
Forum aktywnych księgowych
| ||||||||||||
|
||||||||||||